Premýšľate nad kúpou investičného bytu?
O naše znalosti sa s vami radi podelíme.
Ponúkame vám náš pohľad na vec, ktorý vám môže pomôcť pri vašom rozhodovaní.
Na úvod krátke obzretie sa do nedávnej minulosti.
Zhruba okolo roku 2015 keď developeri ešte neboli na Slovensku v širšom meradle príliš aktívni a práve odznievali následky realitnej krízy z roku 2009 tvorili najväčší podiel na trhu s obchodom s realitami byty v panelákoch, starších tehlových bytových domoch a v tzv. štvorbytovkách.
Toto sa tak skoro nezmení, záujem je stále obrovský, ich životnosť je dostatočná, nové byty ich tak skoro z trhu nevytlačia.
Preto ich pokojne kupujte naďalej.
Aktuálne je aj napriek výraznej aktivite developerov za posledné roky na Slovensku po nových aj starších bytoch výrazne väčší dopyt ako je ponuka. Ceny preto rastú a rastú.
Na Európske pomery u nás stále býva neobyčajne vysoké percento mladých ľudí u rodičov a je otázkou času, kedy budú riešiť vlastné bývanie. Predpokladáme, že z dlhodobého hľadiska sa bude znižovať ich počet a rovnako bude klesať aj priemerný vek, v ktorom si mladí ľudia budú môcť dovoliť bývanie v podnájme alebo vo vlastnom.
Práve rastúci záujem o nájomné bývanie je a v budúcnosti aj bude vodou na mlyn pre investorov do nehnuteľností – prenajímateľov.
Ponuku nájomných bytov môže čiastočne ovplyvniť aj záujem štátu pretavený do reálnej snahy takéto byty s regulovaným nájomným stavať a aj dostavať.
So systémovými riešeniami z dielne tej ktorej vlády už máme svoje skúsenosti, hlavne čo sa týka ich dlhodobej koncepčnosti, často ovplyvnenej ochotou novej vlády pokračovať v aktivitách nastavených predošlou vládou bez výraznejších zmien, ktoré by mohli aktivitu spomaliť či dokonca zastaviť.
Apropo: keď si uvedomíme, koľko času potrebuje a ešte bude Slovensko potrebovať na postavenie diaľnice BA – KE tak sme v otázke výstavby tisícok nájomných bytov ročne skeptickí a necháme sa prekvapiť…
Nemalý podiel na aktuálne vysokom dopyte po nových bytoch majú súkromní investori, teda bonitní a bonitnejší ľudia, ktorí kupujú byty ako investíciu s krátkodobým investičným horizontom, tzn. zhruba na obdobie 5 rokov, kedy po predaji za vyššiu cenu oproti nákupu nevzniká daňová povinnosť takýto zisk zdaňovať. To sa týka hlavne Bratislavy a krajských miest, kde ceny rástli najrýchlejšie.
Poďme k číslam:
Ten kto na začiatku roku 2017 kúpil byt v hodnote 100.000€ ho vďaka medziročným nárastom cien za uplynulých 5 rokov môže dnes predať presne za 167.233€ prípadne niekde aj za dvojnásobok. Uvedené číslo totiž zohľadňuje celoslovenský priemer nárastu cien za posledných 5 rokov.
Investičný byt sa teda za súčasných okolností ako investícia v krátkodobom horizonte okolo 5 rokov určite oplatí. Je to však stávka na nárast jeho ceny v určenom období, ktorá za posledné 2 roky a ešte aj dnes extrémne funguje. Ako to bude fungovať v najbližších rokoch uvidíme. Je možné, že ceny bývania ešte nejaký čas porastú, no zároveň platí, že v prípade prepadu cien nie je otázkou „ČI?“ príde ale „KEDY?“. S tým treba počítať. Z dlhodobého hľadiska však ceny rastú, to je fakt. Nižšie uvádzam aj zopár čísiel. Pozn. priemerné percento medziročného nárastu cien bytov samozrejme zohľadňuje aj obdobie rokov 2009-2014 kedy trh s nehnuteľnosťami zaznamenal medziročné poklesy cien od -11,05 % v roku 2009 až po -0,65 % v roku 2104 za jeden jediný rok. Celé obdobie medzi uvedenými rokmi bol vývoj cien v záporných číslach. Áno, vidíte dobre, ceny klesali.
Z dlhodobého hľadiska, čiže na 15 a viac rokov sa takáto investícia javí tiež ako perspektívna a čo je hlavné, s podstatne menším rizikom možnej straty.
Toto platí zvlášť, ak sa pri takejto relatívne konzervatívnej investícii bavíme o cca. 5,40 % výnose p.a. len z jej prenájmu. Ak k tomu pripočítame priemerný nárast ceny za m2 od roku 2002 vo výške 7,5 % tak sme v súčte na 12,97 %-nom zhodnotení p.a..
Čiže ako hovoria naši bratia Česi: podtrženo, sečteno, nám vychádza, že investícia do nájomného bytu je správnym krokom.
Pokiaľ by ste radi detailne poznali svoje možnosti, pokojne nás kontaktujte prostredníctvom kontaktného formulára na našom webe a my sa Vám ozveme.
P.S.: Jednou z foriem „bezpracného“ investovania do nehnuteľností sú realitné fondy.
O porovnaní výhod a nevýhod investovania do vlastnej nehnuteľnosti respektíve do podielových listov realitného fondu sa dočítate v našom ďalšom blogu.
Prajeme vám správne rozhodnutia v správnom čase.
Tím Quintus rent & property management, 24.6.2022